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La extinción de condominio es el procedimiento legal que permite poner fin a la situación de copropiedad sobre un bien (normalmente una vivienda, un local, un terreno o incluso una cuenta bancaria) cuando uno o varios copropietarios ya no desean seguir en esa situación.
Nuestro despacho de abogados especialistas en derecho familiar cuenta con abogados especialistas en extinción de condominio en Madrid, que ofrecen un servicio integral tanto en procesos amistosos como judiciales, asesorando desde el inventario de bienes hasta la fiscalidad derivada.
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¿Qué es la extinción de condominio?
El condominio o proindiviso es una situación regulada en el artículo 392 del Código Civil, que establece que “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.
La extinción de condominio es, en palabras sencillas, la división del bien común para que cada copropietario pueda disponer libremente de su parte. Como señala el artículo 400 CC, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquiera puede pedir su división en cualquier momento.
Esto es especialmente habitual en:
- Divorcios o separaciones donde hay vivienda común.
- Herencias con varios herederos sobre un mismo inmueble.
Propiedades compradas a medias entre amigos o parejas no casadas.
Causas habituales de extinción de condominio
Los motivos más frecuentes son:
- Divorcios y separaciones: cuando hay una vivienda común en régimen de gananciales o copropiedad.
- Herencias: cuando varios herederos reciben un inmueble y no quieren o no pueden mantenerlo en común.
- Conflictos entre copropietarios: desacuerdos en la gestión, mantenimiento o uso de un bien.
- Necesidad de liquidez: uno de los copropietarios necesita dinero y prefiere recibir el valor de su parte en efectivo.
Procedimiento de extinción de condominio
Existen dos vías principales para disolver la copropiedad:
Extinción de condominio por acuerdo amistoso
Es la solución más recomendable: los copropietarios pactan adjudicar el bien a uno de ellos (con compensación económica al otro) o venderlo y repartirse el precio. Este acuerdo se formaliza en escritura pública notarial y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Ventajas: rapidez, menor coste y evita la vía judicial.
Extinción de condominio por vía judicial
Si no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede acudir al juzgado e interponer demanda de división. El juez puede ordenar la venta en pública subasta y repartir el dinero entre los copropietarios.
Es un procedimiento más largo y con mayor coste, pero garantiza la salida de la situación de bloqueo.
Fiscalidad de la extinción de condominio
La disolución de la comunidad de bienes conlleva impuestos que deben tenerse en cuenta:
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Se devenga cuando la adjudicación no es proporcional y uno de los copropietarios compensa económicamente al otro.
Plusvalía municipal
Si hay transmisión de un inmueble, se debe abonar este impuesto que grava el incremento del valor del terreno.
Impuesto sobre la Renta (IRPF)
La extinción en sí no genera ganancia patrimonial, salvo que se realicen transmisiones con exceso de adjudicación.
Extinción de condominio en herencias y divorcios
En herencias
Cuando varios herederos reciben un inmueble, se produce una situación de copropiedad. Si no llegan a un acuerdo, se puede acudir a la extinción de condominio para adjudicar el bien a uno de ellos o venderlo en subasta.
En divorcios y separaciones
Si el matrimonio tenía una vivienda común, tras el divorcio es frecuente que uno de los cónyuges se la quede compensando al otro. Si no hay acuerdo, se puede solicitar judicialmente la extinción del condominio.
Preguntas frecuentes sobre extinción de condominio
¿Se puede extinguir un condominio con hipoteca pendiente?
Sí, pero es necesario el consentimiento del banco. De lo contrario, ambos copropietarios seguirán siendo responsables frente a la entidad.
¿Qué ocurre con los bienes indivisibles?
El Código Civil establece que si el bien no puede dividirse, se adjudicará a uno de los copropietarios compensando al resto, o se venderá en subasta.
¿Cuánto tarda un procedimiento de extinción de condominio?
Un acuerdo amistoso puede resolverse en semanas ante notario. Si es judicial, el proceso puede durar entre 8 y 18 meses dependiendo de la carga de los juzgados.
¿Qué pasa si uno de los copropietarios no quiere vender?
Nadie está obligado a permanecer en la copropiedad (art. 400 CC), por lo que se puede forzar la venta judicial.